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远洋集团2017年中期业绩发布投资者及媒体见面会实录

[公司新闻]         发布日期:2017-08-25

 

 

 

2017823日,远洋集团控股有限公司(03377.HK)在香港正式公布2017年中期业绩。824日上午,远洋集团董事局主席、行政总裁李明,执行董事、副总裁李虎,执行董事、财务总监沈培英,总裁助理王洪辉,公司秘书钟启昌,总裁管理中心总经理朱晓星等公司管理层参加了投资者及媒体见面会。

如下为见面会实录(摘编):

 

关于业绩指标

【问题】远洋上半年的毛利率是22%,并不算高,是否还会继续挖掘这方面的潜力?

【李明】今年上半年22%的毛利率是结转毛利率,其实上半年销售毛利率已经达到了27%。主要原因是今年上半年结转的项目主要是2015年销售的项目,当时市场还是比较严峻的;另一方面我们很多项目都是首次进入城市的项目,具有尝试的性质,价格相对会稍低。这些城市从第二个项目开始,利润率也要求不低于25%

谈到盈利,这是企业的本质。企业追求销售规模,最后还是要落到净利润上。远洋经过三年左右的业务结构、区域结构、债务结构的调整,现在已到了收获期,特别是主营业务。远洋意识到企业加快发展的重要性,但这有一个前提,就是要量力而行,要稳健。我们将努力把毛利率水平提高到25%以上,今年下半年我们就会有所提升。

【问题】今年上半年远洋的融资成本有所下降,未来会继续保持吗?

【李明】公司融资成本会随着业务结构调整不断优化,相信融资成本会保持稳定并持续降低。做到这一点是有保证的。其一,公司现在的主营业务都是国家鼓励支持的,比如开发业务中近80%都属于首置首改;新业务中养老、服务也都是国家鼓励的。其二,远洋一直被国际和国内评级机构评为投资性的潜力股,我们目前的融资渠道正常,与银行具有良好的合作关系。

【问题】远洋的负债率有所提高,不知道未来如何控制?

【李明】我们目前的净借贷比保持在60%左右的水平,是可控的。未来的负债比例要视市场情况和企业发展速度来定,将持续控制净借贷比在稳健水平上。

【问题】对远洋一直以来较低的股价怎么看?

【李明】影响股价的因素很多,作为上市公司来说,股价和市值是这个企业运营的综合表现,所以我们会非常关注。作为管理层,我们要做的是聚焦经营管理,确保企业健康稳健发展,为股东创造更大的价值和回报。

 

关于市场判断和主营业务发展

【问题】远洋未来的发展增速会保持什么水平?您对市场趋势是如何判断的?

【李明】远洋未来发展的增速保持什么规模和水平,这和对市场的判断有关。我们现在的观点叫乐观谨慎,即,短期乐观,长期谨慎。

首先,是短期乐观。此前几年,市场经历了一些曲折,大家对房地产行业能否保持高增长、是否会出现拐点等心存疑问,但去年和今年的情况表明,房地产市场仍然很好,速度和加速度都非常快。我认为,房地产行业在两到三年保持高位增长是可能的。过去我们的研究都忽略了人口流动问题,现在看,按照某地的绝对居住人口来分析是不客观的。中国的人口政策和整体经济布局正在发生调整,新的经济理念层出不穷,这必然带动和促进了人口流动,也为一些热点地区和城市带来了新的机遇,因此短期内是乐观的。

其次,从长远看,对三到五年后的市场仍会保持谨慎的态度。住房的市场需求是有限的,一些针对房地产的长效机制也都在酝酿,将会进一步发挥调控作用。

【问题】我们看到远洋上半年积极进行土地拓展,进入了一些新城市。下半年公司拿地的策略是什么?会不会保持积极的态势?还会不会进入新的城市?

【李明】对于土地市场,应该放在两个维度去看待。一是地区,热点地区和人口聚集地区的土地市场呈现快速上涨或是持续高位的状况;二是产品,纯粹的市场化商品住宅的价格仍会持续上涨,这都是合理的。政府正在采取一些有效的措施控制房价,目前已经初见成效。

对于公司拓展土地资源,我们现在的思考方式有了一些变化。原来是按照一、二、三、四线城市的划分方法去衡量,现在我们则是以城市群和人口流动性的角度去衡量。远洋确定五大核心城市群是京津冀、珠三角、长三角、长江中游、成渝,就是围绕人口流动趋势做出的判断。未来是否新进入一个城市,肯定要从这个角度来思考,但同时也并不局限在这五大城市群。

下半年远洋仍将积极补充优质资源。但就规模而言,仍是坚持量力而行的原则,审视自己的开发能力,同时评估经济走势和流动性,综合做出判断。但我认为,以合理价格取得土地资源是我们的投资标准,在今年市场比较火热的情况下,宁可错过机会,也不能付出过高的价格。

【问题】目前远洋的土地储备中合作项目较多,权益面积大约只占到一半,未来会不会有所提升?平均销售价格超过2万元,能否维持这一水平?

【李明】权益比例占到一半,主要是两方面的原因。一是新增的土地资源优先采用了合作的方式。二是与市场判断有关,在市场波动的阶段,持有过多的土地资源是存在风险的,况且目前远洋权益资源面积已经不是一个小数字了。关于售价,我认为2万元左右的销售单价对应6000元左右的土地成本是合理的,与远洋的区域布局也是匹配的。

【问题】今年远洋的销售目标提高到了700亿元,从现在的销售进度和排期看,明年乃至未来数年的销售目标是多少?

【李明】我们今年将销售目标提高到700亿元是有基础的,相信我们完成的会比这个目标更好。有人关心远洋什么时候能跨过1000亿元的门槛,大概明年就可以。我们目前2018年的销售资源已经超过1600亿元了,而且还在继续补充优质土地资源,从销售的角度是足够的。当然,我们规模的增长还是要回归到资本回报上。

【问题】未来远洋会给自己贴上什么标签?

【李明】远洋去年确立了“建筑·健康”的发展理念。如果说要给远洋贴上标签的话,那么就是贴上健康的标签,我们所有的产品类型都将全方位地推行,这在全球都是受到推崇和青睐的。

 

 

 

关于新业务发展

【问题】未来三到五年,远洋哪些新业务会率先脱颖而出呢?

【李明】经过几年的调整,远洋确实到了一个出现变化的时期。如果说哪项新业务能够最先发展起来,要从它的规模、盈利水平和稳定性上来看。目前,远洋除了开发主业,在其他几个业务领域都已经具备了独立发展的能力,未来一定会独立出来,让其有更清晰的发展路径和空间。孩子养大了总是要离开家的。

【问题】远洋资本也在投资一些项目的权益,这和主营业务有什么区别?

【王洪辉】远洋资本对地产项目的投资是“两头在外”,主要投资远洋之外的地产类项目为主,资金来源也是外部的。但在项目投资上相对比较少。

远洋资本目前主要业务包括:房地产基金、股权投资、海外投资等,算是另类投资的类型。自有资金主要是投资在战略的、PE类的投资上。在房地产基金的布局上主要涉及20-30个城市;股权投资主要在大物流、大数据、大健康、大环保这四大行业,目前还在探索阶段。

【问题】远洋提到未来将大幅增加养老的床位数,在这方面的投资大体是一个什么样的规模水平?

【李明】养老服务业是目前国家积极鼓励和正在兴起、快速发展的行业。远洋从事养老服务业也有45年的历史了。我们曾尝试过很多类型,现在护理服务型养老业务(CB)是我们发展最快的一项业务,目前已运营达到1000张床位,到今年年底会超过2000张床位,在未来的三年中都将保持100%的速度。按照这个速度,明年将达到约4000张,2019年达到约8000张,争取到2020年达到2万张床位。此外,其他类型也在探索之中,比如养老社区(CLRC)。

提出这样的目标,是因为在这五年的探索中取得了比较稳健的成绩,有基本成型的业务模式。获取物业后,大概6个月就可完成装修改造,成本控制和收入水平能够得到保证,现在已经可以做到开业三年达到85%入住率和盈利平衡,具备了快速发展的条件。

我们对养老的测算现在是以床位为单位的,一般每个床位的投资不超过50万元。按照2万张床位计算,大体投资规模是100亿元左右,对应的收入大体在10-20亿元。

【问题】现在国家政策支持“长租公寓”,远洋对这种产品是如何考虑的?

【李明】租公寓的确是房地产一个创新的业务类型,我们非常认可这类产品。在这方面远洋已经做了不少研究和尝试,也取得了一些成果。不久前远洋自己的长租公寓“邦舍”已经开业,我们拥有长租公寓的专门品牌和管理团队,欢迎大家前去参观。

远洋在长租公寓方面的商业模式主要是轻资产的,通过租赁他人的物业进行升级改造,再进行对外出租。从目前情况看,通过购置物业去开展这项业务,经济性一般。

 

关于组织调整和股东关系

【问题】远洋从去年开始进行了比较大的组织调整,这能给远洋带来什么?

【李明】去年开始的组织调整的最大特点,是远洋管理层开始更新换代,大多数新的管理成员都是年轻、受过最优秀高等教育、在基层做过项目经理、在公司时间超过十年的,大概有几十位精英人才被调整到中高管人员的岗位上。最近,远洋高管团队也进行了一次比较大的调整。现有高管团队中,除我之外,基本全是50岁以下、甚至是40岁以下的同事。至于他们能给远洋带来什么?我想今年上半年的业绩已经说明了一切。

【问题】目前远洋的激励机制如何?对落实集团的工作有帮助吗?

【李明】激励对企业而言是必须的,需要更多地激励年轻人。我们进行激励,目的只有两条。一是让核心员工的人生与这个企业、与远洋梦连在一起;二是让年轻人有更大的发展舞台,承担更多的职责和权力,也获得更大的收益。

【问题】远洋目前发展势头良好,第一大股东中国人寿对此有什么看法?对公司增速是否有信心?

【李虎】中国人寿始终将远洋集团看作是重要的房地产投资平台,对于远洋的发展和最近几年的业绩是满意的。从大股东的角度看,中国人寿希望远洋能够稳健增长,对未来的发展抱有信心,这一点毋庸置疑。

 

 

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